HOSPESTAN INVESTMENTS: Flat Valuation, Legal Principles, and Analysis

This report presents an enfranchisement valuation analysis of a block of flats, Cameron House, owned by HOSPESTAN INVESTMENTS. It delves into the legal principles governing property valuation, including ground rent, marriage value, and reversion calculations. The report examines the methods used to determine freehold interest, considering factors such as ground rent, market values, and potential property improvements. It provides detailed calculations for present values, including ground rent over a 99-year lease term, and assesses the impact of market value changes. The report also considers the marriage value, which is the increase in property value after lease expiry. The analysis incorporates factors such as fair rents, market rates, and tenant expenditures on property improvements. The report aims to determine the enfranchisement valuation and compare it to prevailing market rents, offering a comprehensive understanding of the financial aspects of enfranchisement valuation.

Valuation and Law
0

Table of Contents
Introduction.........................................................................................................2
Legal principles....................................................................................................2
Methods of valuation...........................................................................................3
Enfranchisement Valuation of flat.....................................................................4
Determining the reversion..................................................................................6
Calculation of marriage value............................................................................8
The probable buying price of the flats...............................................................9
Function of valuation inspector or surveyor...................................................10
Intermediate interest.........................................................................................10
Conclusion..........................................................................................................11
References..........................................................................................................12
1

Introduction
I n t h i s p a p e r t h e e n f r a n c h i s e m e n t v a l u a t i o n o f t h e f l a t i s t o b e d e t e r m i n e d
a n d a f t e r c a l c u l a t i n g t h e e n f r a n c h i s e m e n t v a l u a t i o n t h e v a l u a t i o n a m o u n t
w i l l b e c o m p a r e d w i t h t h e p r e v a i l i n g m a r k e t r e n t o f f l a t s . T h e l e g a l
p r i n c i p l e s r e l a t i n g t o t h e r e n t a n d t h e i r p r i c e s a r e a l s o d i s c u s s e d i n
d e t a i l s . T h e m e t h o d a n d t h e p r i n c i p l e s o f d e t e r m i n i n g t h e f r e e h o l d i n t e r e s t
i s a l s o e v a l u a t e d i n t h i s p a p e r . D i f f e r e n t a s s u m p t i o n f o r c a l c u l a t i o n t h e
p r e s e n t v a l u e o f t h e p r o p e r t y o r f l a t s h a s b e e n t a k e n . T h e m e t h o d o f
v a l u a t i o n o f p r o p e r t y h a s b e e n e x a m i n e d .
Legal principles
A s p e r p a r t 2 o f s c h e d u l e 6 o f l e a s e h o l d R e f o r m , t h e p r i c e w h i c h s h o u l d
b e c h a r g e d f o r f r e e h o l d i n c l u d e s 1 ) g r o u n d r e n t c h a r g e s c h a r g e d f r o m t h e
t e n a n t 2 ) m a r r i a g e v a l u e 3 ) r e v e r s i o n c h a r g e s a f t e r e x p i r y o f l e a s e t e r m 4 )
o t h e r i n t e r e s t , f o r i n s t a n c e ; c o m m e r c i a l p r o p e r t i e s 5 ) c o m p e n s a t i o n
c h a r g e d .
A c c o r d i n g t o B a d a r i n z a a n d R a m a d o r a i , ( 2 0 1 5 , p p - 1 6 1 ) , t h e m a r r i a g e
v a l u e i s t h e e n h a n c e m e n t i n t h e v a l u e o f l e a s e p r o p e r t y a f t e r t h e e x p i r y o f
l e a s e t e r m . T h e i n c r e a s e d v a l u e s h a l l b e s h a r e d e q u a l l y b e t w e e n t h e l e s s o r
a n d t h e l e s s e e . A c c o r d i n g t o B r a c k e e t a l . ( 2 0 1 6 , p p - 2 0 1 ) , t h e m a r r i a g e
v a l u e s h a l l b e c a l c u l a t e d b y a d d i n g t h e l i m i t e d i n t e r e s t w h i c h i s a l s o
k n o w n a s i n t e r m e d i a t e i n t e r e s t a n d t h e i n t e r e s t v a l u e w h i c h i s c h a r g e d
e a r l i e r b e f o r e t h e g r a n t o f l e a s e t o t h e l e s s e e w i t h t h e i n t e r e s t o f t h e
l e a s e h o l d e r u n d e r t h e c u r r e n t l e a s e .
A c c o r d i n g t o W o r o n i e c k a ( 2 0 1 6 , p p - 3 0 5 ) , i f t h e r e i s a n y f o r c e d s a l e t o t h e
f r e e h o l d e r t h e n t h e f r e e h o l d e r s h a l l b e c o m p e n s a t e d f o r t h e d i m i n u t i o n i n
p r o p e r t y v a l u e . T h e r e n t a s s e s s m e n t c o m m i t t e e o r t h e t r i b u n a l s h a l l
e v a l u a t e t h e i s s u e s w h i c h a r e r e l a t e d t o p r o p e r t y p r i c e : 1 ) f r e e h o l d e r
2

i n t e r e s t v a l u e 2 ) m a r r i a g e v a l u e 3 ) v a l u e o f a p p u r t e n a n t l a n d 4 )
c o m p e n s a t i o n . T h e r e n t a s s e s s m e n t c o m m i t t e e w i l l n e i t h e r f a v o r t h e
f r e e h o l d e r n o r t h e l e a s e h o l d e r b u t w i l l i n d e p e n d e n t l y e v a l u a t e t h e p r i c i n g
i s s u e s . A s p e r t h e c o m m i t t e e o r t r i b u n a l t h e i n t e r e s t v a l u e w i l l b e
c a l c u l a t e d b y t a k i n g t h e m a r k e t v a l u e s .
Methods of valuation
V a l u a t i o n i s t h e e s t i m a t e d p r i c e t h a t i s c h a r g e d b y t h e w i l l i n g s e l l e r f r o m
t h e w i l l i n g b u y e r a t a r m ’ s l e n g t h p r i c e a n d t h e b u y e r s h a s p u r c h a s e d t h e
p r o p e r t y w i t h o u t a n y f o r c e o r c o m p u l s i o n . A c c o r d i n g t o K y e ( 2 0 1 7 , p p - 7 6 )
v a l u a t i o n , t h e p r o p e r t y p r i c e o r t h e l e a s e p r i c e m u s t b e v a l u e d b y p r o p e r t y
v a l u e r w h o h a s e x p e r i e n c e a n d s k i l l o f v a l u i n g t h e p r o p e r t y . H e s h o u l d
v a l u e t h e p r o p e r t y b y a n a l y z i n g t h e v a l u e o f t h e l o c a l p r o p e r t y . A c c o r d i n g
t o D e a n a n d T r i l l o ( 2 0 1 9 , p p - 1 ) , t h e p r o p e r t y v a l u e r c a n n o t d e t e r m i n e t h e
e x a c t v a l u a t i o n o f t h e p r o p e r t y e v e n i f h e h a s a p p r o p r i a t e k n o w l e d g e a n d
s k i l l s . H e s h o u l d v a l u e t h e p r o p e r t y a f t e r c o n s i d e r i n g t h e m a r k e t p r i c e o f
t h e l o c a l p r o p e r t y . H e s h o u l d d o h i s b e s t j u d g m e n t s i n v a l u i n g t h e
p r o p e r t y a n d h e s h o u l d a l s o r e s e a r c h t h e p r i c e w h i c h t h e b u y e r s i n t h e
m a r k e t a r e w i l l i n g t o p a y .
T h e v a l u e r s h o u l d a l s o c o n s i d e r t h e a p p r e c i a t i o n o f t h e p r o p e r t y a f t e r a
c e r t a i n p e r i o d o f t i m e w h i l e c a l c u l a t i n g t h e p r o p e r t y v a l u e . T h e s t a n d a r d
v a l u a t i o n o f t h e p r o p e r t y w i l l a p p l y i f t h e b u y e r s p u r c h a s e d a f r e e h o l d
f l a t . A s o p i n e d b y U w a i f i o k u n ( 2 0 1 8 , p p - 3 5 ) v a l u a t i o n , i f t h e l e s s e e
a c q u i r e s a l e a s e h o l d p r o p e r t y t h e n h e s h o u l d c h e c k t h a t a t l e a s t 8 5 y e a r s
h a s b e e n l e f t a n d i f t h e p r o p e r t y i s l e s s t h a n 8 5 y e a r s t h e n t h e v a l u a t i o n o f
t h e p r o p e r t y w i l l d e c r e a s e . B a s i c a l l y t h e r e a r e t h r e e k i n d s o f l e a s e s u c h a s
o c c u p a t i o n a l l e a s e , s u b l e a s e , a n d b u i l d i n g l e a s e . T h e f r e e h o l d p r o p e r t i e s
w h i c h a r e l o n g t e r m i n n a t u r e a r e v a l u e d o n t h e b a s i s o f i t s i n v e s t m e n t .
A c c o r d i n g t o G o e r i n g a n d W h i t e h e a d ( 2 0 1 7 , p p - 8 7 5 ) , t h e i n t e r e s t o f t h e
f r e e h o l d p r o p e r t y d o e s n o t c a r r y a n y i n t r i n s i c v a l u e . T h e r e v e r s i o n o f t h e
3

f r e e h o l d p r o p e r t y a f t e r t h e c o m p l e t i o n o f t h e t e r m a n d t h e r e n t a l i n c o m e
c a r r i e s a n i n t r i n s i c v a l u e . T h e i n t r i n s i c v a l u e i s c o m p a r e w i t h t h e d e f e r r e d
v a l u e o f i n t e r e s t o n t h e f r e e h o l d p r o p e r t y .
Enfranchisement Valuation of flat
I n t h i s c a s e a b l o c k o f 1 0 f l a t s h a s b e e n a c q u i r e d b y a c o m p a n y n a m e d
H O S P E S T A N I N V E S T M E N T S . T h e r e a r e f i v e f l o o r o n t h e b u i l d i n g a n d t h e
f l a t w h i c h c o n s i s t o f 2 b e d r o o m a n d 3 b e d r o o m a r e l e t o u t t h e t e n a n t a t
t h e f a i r r e n t w h i c h w a s f i x e d f o u r y e a r s a g o b y t h e r e n t o f f i c e r . T h e f a i r
r e n t o f 3 b e d r o o m s i s £ 3 5 0 / w e e k a n d t h e f a i r r e n t i f 2 b e d r o o m s f l a t i s
£ 2 5 0 / w e e k . T h e r e a r e s i m i l a r f l a t s i n t h e l o c a l i t y a r e c h a r g i n g 8 0 0 a n d
7 0 0 p o u n d p e r w e e k . T h e y a r e c h a r g i n g 2 5 0 0 p o u n d p e r m o n t h f o r a f l a t o f
o n e b e d r o o m . T h e t e n a n t h a s i n c u r r e d a h u g e e x p e n d i t u r e o n t h e f l a t s . A s
p e r t h e s i t u a t i o n o f e c a s e s t u d y t h e r e w e r e t w o t e n a n t s w h o w e r e n o t
h a p p y w i t h t h e r e n t c h a r g e d b y t h e l a n d l o r d a n d a l s o t h e l a n d l o r d s e n t a n
a p p l i c a t i o n t o t h e R A C t o i n c r e a s e t h e r e n t b y 2 0 % . B o t h t h e t e n a n t h a s
i n c u r r e d a n a m o u n t o f £ 1 7 5 0 0 0 0 t o p u r c h a s e t h e n e w c a r p e t a n d f o r
i n t e r i o r d e s i g n i n g .
I n t h e g i v e n c a s e J o c a s t a G r i m e l e y w h o i s a f o r m i d a b l e o p p o n e n t a s w e l l
a s p r a c t i c i n g b a r r i s t e r w h o t h i n k s t h a t t h e r e n t c h a r g e d b y t h e l a n d l o r d f o r
a l l t h e f l a t c o n s i s t i n g o f o n e b e d r o o m i s e x c e s s f r o m t h e m a r k e t r a t e a n d
s h e r e f e r t h i s m a t t e r t o t h e t r i b u n a l / r e n t a s s e s s m e n t c o m m i t t e e t o
c a l c u l a t e t h e c o r r e c t r e n t a l v a l u e o f t h e p r o p e r t y i n t h e a r e a .
W h e n e v e r a n y t e n a n t p r o c e e d t o t h e t r i b u n a l a g a i n s t t h e l a n d l o r d t h e n t h e
e l i g i b i l i t y c r i t e r i a s h o u l d b e c h e c k e d t h a t t h e b u i l d i n g o r f l a t s w h e r e t h e
t e n a n t i s r e s i d i n g c o n s i s t s o f t w o f l a t s a n d t h e o t h e r e l i g i b i l i t y c r i t e r i a i s
t h a t t h e q u a l i f y i n g t e n a n t s o f t h e f l a t s h o u l d o w n e d 2 / 3 r d p o r t i o n o f t h e
p r o p e r t y o r f l a t . Q u a l i f y i n g t e n a n t i s t e n a n t w h o h a s e n t e r e d i n t o a l e a s e
t e r m o f m o r e t h a n 2 1 y e a r s w i t h t h e l e s s e e o r l a n d l o r d o f t h e f l a t . E v e n i f
t h e t e n a n t f u l f i l l s t h e a b o v e e l i g i b i l i t y c r i t e r i a s t i l l t h e y w i l l b e
d i s q u a l i f i e d i n c e r t a i n c a s e s s u c h a s : t h e l a n d l o r d o r t h e l e s s o r o f t h e
4

p r o p e r t y o r f l a t i s a c h a r i t a b l e t r u s t ; t h e p u r p o s e o f t h e t e n a n t i s t o t a k e
t h e f l a t f o r c o m m e r c i a l o r b u s i n e s s p u r p o s e ; m o r e t h a n e q u a l t o 2 f l a t s h a s
b e e n o w n e d b y t h e t e n a n t s .
T h e l e a s e t e r m i s 9 9 y e a r s a n d t h e l e a s e h a s t a k e n p l a c e o n 2 4 t h m a r c h
1 9 7 4 . T h e g r o u n d r e n t c h a r g e d b y t h e l e s s o r i s 6 0 0 p o u n d p e r y e a r a n d
a f t e r e v e r y t h i r t y y e a r s t h e g r o u n d r e n t w i l l b e d o u b l e d . T h e m a r k e t
v a l u e s o f t h e f l a t s a r e : a r o u n d 1 3 5 0 0 0 0 p o u n d s f o r 3 b e d r o o m s f l a t ;
a r o u n d 7 5 0 0 0 0 p o u n d s f o r 1 b e d r o o m f l a t a n d a r o u n d 1 1 5 0 0 0 0 p o u n d s f o r
2 b e d r o o m s f l a t .
G r o u n d r e n t = 1 0 f l a t s m u l t i p l i e d b y 6 0 0 p o u n d s
= 1 0 * 6 0 0
G r o u n d r e n t f o r b l o c k s = 6 0 0 0 p o u n d s p e r a n n u m
A s o p i n e d b y H a m i l t o n ( 2 0 1 5 , p p - 1 9 ) , t o c a l c u l a t e t h e p r e s e n t v a l u e o f t h e
g r o u n d r e n t t h e p r o p e r t y v a l u e r s h o u l d a s s u m e a c e r t a i n p e r c e n t a g e o f
y i e l d r a t e o r d i s c o u n t i n g r a t e . T h e a n n u i t y f a c t o r s o f 9 9 y e a r s w i l l b e
m u l t i p l i e d b y t h e p e r a n n u m g r o u n d r e n t . I n t h i s c a s e t h e d i s c o u n t i n g r a t e
i s t a k e n a t 1 0 p e r c e n t a n d t h e a n n u i t y f a c t o r s a f t e r 3 3 y e a r s i s 9 . 5 7 . I n
t h i s c a s e t h e g r o u n d r e n t o f t h e b l o c k s p e r y e a r w i l l b e m u l t i p l i e d w i t h t h e
l e a s e o f 3 3 y e a r s . T h e a n n u i t y f a c t o r a f t e r 3 3 i s 9 . 5 6 9 4 3 . T h e a n n u i t y
f a c t o r o f 3 3 y e a r s h a s b e e n t a k e n b e c a u s e a s p e r t h e a g r e e m e n t o f l e a s e
b e t w e e n t h e l e s s o r a n d t h e l e s s e e t h e g r o u n d r e n t w i l l b e d o u b l e d a f t e r 3 3
y e a r s . T h e a n n u i t y f a c t o r a t t h e r a t e o f 1 0 % f o r 3 3 y e a r s h a s b e e n t a k e n
f r o m t h e a n n u i t y t a b l e .
P r e s e n t v a l u e o f t h e g r o u n d r e n t a f t e r 3 3 y e a r s = 6 0 0 p o u n d
m u l t i p l i e d b y 9 . 5 6 9 4 3
= 6 0 0 * 9 . 5 6 9 4 3
= 5 7 4 1 . 6 5 8 p o u n d s f o r t h i r t y y e a r s
5

A f t e r t h i r t y t h r e e y e a r s t h e g r o u n d r e n t h a s b e e n d o u b l e d f r o m 6 0 0 p o u n d
t o 1 2 0 0 p o u n d . S o t h e p r e s e n t v a l u e o f t h e g r o u n d r e n t w i l l b e d e t e r m i n e d
t i l l 6 6 y e a r s b e c a u s e a f t e r 6 6 y e a r s t h e g r o u n d r e n t o f 1 2 0 0 p o u n d w i l l g e t
d o u b l e d . S a m e d i s c o u n t r a t e h a s b e e n a s s u m e d t h a t i s 1 0 % p e r a n n u m t o
c a l c u l a t e t h e p r e s e n t v a l u e o f t h e g r o u n d r e n t a f t e r 6 6 y e a r s . A f t e r 6 6
y e a r s t h e a n n u i t y f a c t o r o f 1 0 p e r c e n t i s 9 . 9 8 1 4 6 . T h i s a n n u i t y f a c t o r h a s
b e e n t a k e n f r o m t h e a n n u i t y t a b l e .
P r e s e n t v a l u e o f t h e g r o u n d r e n t a f t e r 6 6 y e a r s = g r o u n d r e n t m u l t i p l i e d
b y 6 6 y e a r s a n n u i t y f a c t o r
= 1 2 0 0 * 9 . 9 8 1 4 6
= 1 1 9 7 7 . 7 5 2 p o u n d
A s p e r t h e g i v e n c a s e t h e g r o u n d r e n t w i l l b e d o u b l e d f r o m 1 2 0 0 p o u n d t o
2 4 0 0 p o u n d a f t e r 9 9 y e a r s . S o t h e r e v i s e d p r e s e n t v a l u e g r o u n d r e n t w i l l
b e d e t e r m i n e d f o r 9 9 y e a r s . T h e s a m e d i s c o u n t i n g r a t e h a s b e e n u s e d t h a t
i s 1 0 % p e r a n n u m . T h e a n n u i t y f a c t o r f o r 9 9 y e a r s a t t h e r a t e o f 1 0
p e r c e n t i s 9 . 9 9 9 2 0 . T h i s a n n u i t y f a c t o r h a s b e e n t a k e n f r o m t h e a n n u i t y
t a b l e .
P r e s e n t v a l u e o f g r o u n d r e n t f o r 9 9 y e a r s = g r o u n d r e n t o f 2 4 0 0 m u l t i p l i e d
b y 9 . 9 9 9 2 0
= 2 4 0 0 * 9 . 9 9 9 2 0
= 2 3 9 9 8 . 0 8 p o u n d s
Determining the reversion
T h e m a r k e t p r i c e f o r t h e o n e b e d r o o m i s a r o u n d 7 5 0 0 0 0 p o u n d s .
6

C u r r e n t p r i c e o f f l a t s = 1 0 f l a t s m u l t i p l i e d b y 7 5 0 0 0 0 p o u n d s
1 0 * 7 5 0 0 0 0
= 7 5 0 0 0 0 0 p o u n d s
W h e n t h e a g r e e m e n t o f a n y l o n g t e r m l e a s e i s n e a r t o e x p i r e t h e n t h e
v a l u e o f s u c h p r o p e r t y d i m i n i s h e s a n d i t i s s o l d a t a s a l v a g e v a l u e t o t h e
t h i r d p a r t y o r t o t h e l e s s e e . T h e e n f r a n c h i s e m e n t l e s s e e c a n e x t e n d t h e
p e r i o d o f t h e l e a s e b e f o r e t h e c o m p l e t i o n o f t h e l e a s e t e r m a n d i t i s a l s o
a s s u m e d t h a t t h e l e s s e e b e f o r e c o m p l e t i o n o f h i s l e a s e t e r m s h a s i n c u r r e d
s o m e a m o u n t f o r t h e i m p r o v e m e n t o f t h e f l a t i n w h i c h h e l i v e . B e f o r e t h e
c o m p l e t i o n o f t h e l e a s e t e r m t h e v a l u e r s h o u l d v a l u e t h e f l a t a n d i f t h e
c o s t o f i m p r o v e m e n t o f t h e f l a t i s o f s m a l l a m o u n t t h e n t h e v a l u e r s h o u l d
i g n o r e i t w h i l e c a l c u l a t i o n b u t i f t h e c o s t o f i m p r o v e m e n t i s o f h e a v y
a m o u n t o r s u b s t a n t i a l a m o u n t t h e n t h e v a l u e r s h o u l d c o n s i d e r i t a n d
s h o u l d c a l c u l a t e t h e p r e s e n t v a l u e o f t h e c o s t o f i m p r o v e m e n t .
I f t h e l e s s e e d o e s n o t i n c u r a n y a m o u n t o f e x p e n d i t u r e o n t h e f l a t t h e n
a l s o t h e v a l u e r s h o u l d c a l c u l a t e t h e v a l u e o f t h e p r o p e r t y o r f l a t . I n t h i s
c a s e t h e t e n a n t h a s a l r e a d y i n c u r r e d a n e x p e n d i t u r e s o f 1 2 0 0 0 0 0 p o u n d o n
t h e e x t e r n a l r e p a i r s o f t h e f l a t 4 5 5 0 0 0 p o u n d w i l l b e i n c u r r e d o n
u n d e r p i n n i n g .
I n t h i s c a s e i t h a s b e e n a s s u m e d t h a t t h e m a r k e t v a l u e o f 1 0 f l a t s h a s b e e n
i n c r e a s e d a t a r a t e o f 1 0 % . T h e m a r k e t v a l u e o f o n e b e d r o o m o f t h e f l a t i s
7 5 0 0 0 0 p o u n d . S o t h e m a r k e t v a l u e w i l l b e i n c r e a s e d t o 8 2 5 0 0 0 p o u n d s
p e r f l a t s . T h i s v a l u e o f £ 8 2 5 0 0 0 i s t h e f u t u r e v a l u e p e r f l a t . T h e r e f o r e t h e
i m p r o v e d v a l u a t i o n o f 1 0 f l a t s = 1 0 m u l t i p l i e d b y 8 2 5 0 0 0 p o u n d s .
1 0 * £ 8 2 5 0 0 0
= £ 8 2 5 0 0 0 0
7

A g a i n a 1 0 % d i s c o u n t i n g r a t e h a s b e e n u s e d t o d e t e r m i n e t h e p r e s e n t v a l u e
o f t h e i m p r o v e d v a l u e o f f l a t s . T h i s i m p r o v e d v a l u e s h o u l d b e d i s c o u n t i n g
b y 1 0 % p e r a n n u m . T h e a n n u i t y f a c t o r o f t h e 9 9 t h y e a r w h i c h h a s b e e n
t a k e n f r o m t h e a n n u i t y t a b l e s i s 0 . 0 0 0 0 8 . T h e r e f o r e t h e p r e s e n t v a l u e o f
t h e i m p r o v e d v a l u e o f f l a t s = 8 2 5 0 0 0 0 * 0 . 0 0 0 0 8
= £ 6 6 0
T h e r e f o r e t h e t o t a l p r e s e n t v a l u e o f t h e g r o u n d r e n t a n d t h e i m p r o v e m e n t
v a l u e o f 9 9 y e a r s l e a s e = 2 3 9 9 8 . 0 8 + 6 6 0 p o u n d s
= 2 4 6 5 8 . 0 8 p o u n d s
T h i s i s t h e v a l u e t h a t t h e l e s s o r w i l l a c h i e v e a f t e r t h e e n d o f t h e l e a s e
p e r i o d .
Calculation of marriage value
A c c o r d i n g t o D e a n a n d T r i l l o ( 2 0 1 9 , p p - 1 ) , w h i l e d o i n g t h e v a l u a t i o n o f
a n y f l a t o r p r o p e r t y t h e m a r r i a g e v a l u e s h o u l d n o t b e t a k e n o r i g n o r e d
w h e n t h e l e a s e t e r m i s g o i n g t o e n d a n d t h e r e m a i n i n g t e r m s i s m o r e t h a n
8 0 y e a r s . A c c o r d i n g t o G u r r n a e t a l . ( 2 0 1 8 , p p - 2 1 0 ) , t o c a l c u l a t e t h e
m a r r i a g e v a l u e t h e e n h a n c e d v a l u e o f p r o p e r t y o r f l a t i s t o b e d e d u c t e d
f r o m t h e c u r r e n t v a l u e o f t h e f l a t s o r t h e p r o p e r t y . I n t h i s c a s e t h e
e n h a n c e d v a l u e o f p r o p e r t y o r f l a t s i s 8 2 5 0 0 0 0 p o u n d s a n d t h e c u r r e n t
v a l u e o f 1 0 f l a t s i s 7 5 0 0 0 0 0 p o u n d s a n d t h e t o t a l p r e s e n t v a l u e c o m p r i s i n g
o f p r e s e n t v a l u e o f 9 9 t h y e a r o f t h e p r o p e r t y a n d t h e p r e s e n t i m p r o v e d
v a l u e o f 9 9 t h y e a r i s 2 4 6 5 8 . 0 8 p o u n d s .
T h e m a r r i a g e v a l u e =
E n h a n c e d v a l u e o f 1 0 f l a t s = £ 8 2 5 0 0 0 0
L e s s : c u r r e n t v a l u e o f 1 0 f l a t s = £ 7 5 0 0 0 0 0
8

L e s s : t o t a l p r e s e n t v a l u e = £ 2 4 6 5 8 . 0 8
A n s w e r : = £ 7 2 5 3 4 1 . 9 2
T h i s v a l u e w i l l b e a p p o r t i o n e d b e t w e e n t h e l e s s e e a n d t h e l e s s o r e q u a l l y .
T h e a m o u n t o f 7 2 5 3 4 1 . 9 2 w i l l b e d i v i d e d b y 2 t h e n t h e a m o u n t w i l l b e
3 6 2 6 7 0 . 9 6 p o u n d s . T h i s a m o u n t o f 3 6 2 6 7 0 . 9 6 w i l l b e p a i d b y l e s s e e . I t
c a n b e s e e n t h a t t h e m a r r i a g e v a l u e b e c o m e s a l m o s t n e g l i g i b l e b e c a u s e t h e
l e a s e t e r m i s t o o l o n g . A c c o r d i n g t o J a c o b s e t a l . ( 2 0 1 6 , p p - 1 6 5 ) , t h e
m a r r i a g e v a l u e d e p e n d s o n t h e l e a s e t e r m . T h e l e s s e r t h e l e a s e t e r m t h e
h i g h e r t h e m a r r i a g e v a l u e a n d v i c e - v e r s a .
The probable buying price of the flats
W h i l e c a l c u l a t i n g t h e p r o b a b l e b u y i n g p r i c e o f t h e f l a t s i t h a s b e e n
a s s u m e d t h a t n o a d d i t i o n a l c o s t h a s b e e n i n c u r r e d a n d a l s o n o
c o m p e n s a t i o n c h a r g e s h a s b e e n i n c u r r e d d u e t o a n y d i m i n u t i o n .
T h e p r e s e n t v a l u e o f t h e f l a t a t t h e e n d o f t h e l e a s e t e r m a n d t h e p r e s e n t
v a l u e o f t h e i m p r o v e d v a l u e o f t h e f l a t s i s a d d e d w i t h t h e p o r t i o n o f t h e
m a r r i a g e v a l u e o f t h e l e s s e e s o a s t o c a l c u l a t e t h e p r o b a b l e b u y i n g p r i c e
o f t h e f l a t s .
T h e p r e s e n t v a l u e o f i m p r o v e d v a l u e a n d t h e p r e s e n t v a l u e a t t h e e n d o f
t h e l e a s e t e r m = £ 2 4 6 5 8 . 0 8
A d d : p o r t i o n o f m a r r i a g e v a l u e o f l e s s e e = £ 3 6 2 6 7 0 . 9 6
P r o b a b l e b u y i n g p r i c e o f 1 0 f l a t s = £ 3 8 7 3 2 9 . 0 4
T h e r e f o r e t h e p r o b a b l e b u y i n g p r i c e o f o n e f l a t i s e q u a l t o 3 8 7 3 2 9 . 0 4 / 1 0 =
3 8 7 3 2 . 9 0 4
I t h a s b e e n a s s u m e d t h a t a l l t h e l e s s e e s a r e b o t h p a r t i c i p a t i n g l e s s e e a n d
q u a l i f y i n g l e a s e h o l d e r s .
9

I t h a s b e e n a n a l y z e d t h a t t h e p r i c e o f o n e f l a t h a s b e e n e n h a n c e d b y 1 0 %
t h a t i s 7 5 0 0 0 0 * 1 0 % = 7 5 0 0 0 p o u n d s
I t h a s a l s o b e e n a n a l y z e d t h a t p r o b a b l e b u y i n g p r i c e o f o n e f l a t i s
3 8 7 3 2 . 9 0 . T h e r e f o r e t h e p r o f i t w h i c h a c c r u e s t o t h e l e s s e e o f t h e p r o p e r t y
a f t e r d e d u c t i n g 7 5 0 0 0 p o u n d s w i t h 3 8 7 3 2 . 9 0 c o m e s t o [ 7 5 0 0 0 - 3 8 7 3 2 . 9 0 ]
3 6 2 6 7 . 1
Function of valuation inspector or surveyor
T h e v a l u a t i o n i n s p e c t o r o r s u r v e y o r p e r f o r m s d i f f e r e n t f u n c t i o n s o r r o l e
s u c h a s :
T o c o n s i d e r t h e l e g a l g u i d e l i n e s w h i l e d e t e r m i n i n g t h e v a l u e o f t h e
p r o p e r t y o r f l a t s
T h e y a l s o n e g o t i a t e w i t h t h e l e s s e e a t t h e t i m e o f e n t e r i n g i n t o t h e l e a s e
T h e y a l s o a d v i c e t h e l e s s e e a b o u t t h e o f f e r w h e n t h e y s e n d t h e i n i t i a l
n o t i c e t o t h e l e s s e e b e f o r e e n t e r i n g i n t o t h e l e a s e a g r e e m e n t
T h e y a l s o h e l p t h e t r i b u n a l i n p r o v i d i n g e v i d e n c e a t t h e t i m e o f d i s p u t e
b e t w e e n t h e t e n a n t a n d t h e l a n d l o r d
Intermediate interest
I n s o m e s i t u a t i o n t h e l e s s o r i s n o t t h e o w n e r o f t h e b u i l d i n g o r f l a t s r a t h e r
a h e a d l e s s e e i s t h e l a n d l o r d o f t h e p r o p e r t y . W h e n a n y c a s e h a s b e e n f i l e d
b e f o r e t h e t r i b u n a l o r t o t h e r e n t a s s e s s m e n t c o m m i t t e e f o r t h e p r o p e r
v a l u a t i o n o f t h e r e n t o f t h e p r o p e r t y t h e n t h e n o t i c e s h o u l d b e s e n t t o t h e
h e a d l e s s e e . T h e h e a d l e s s e e w i l l t h e n b e r e s p o n s i b l e f o r t h e n e g o t i a t i o n
a n d v a l u a t i o n .
10

Conclusion
I n t h i s p a p e r i t h a s b e e n f o u n d t h a t o n l y t h o s e t e n a n t s c a n p r o c e e d t o t h e
c o u r t o r t r i b u n a l f o r f a i r v a l u a t i o n o f t h e r e n t w h o h a s o w n e d 2 / 3 r d p o r t i o n
o f t h e p r o p e r t y o r f l a t a n d h e s h o u l d b e a q u a l i f y i n g t e n a n t . I t h a s a l s o
b e e n f o u n d t h a t i f t h e l e s s o r i s a c h a r i t a b l e t r u s t t h e n e v e n i f t h e t e n a n t s
h o l d 2 / 3 r d p o r t i o n o f t h e f l a t s h e i s n o t c o n s i d e r e d a s q u a l i f y i n g t e n a n t . I t
h a s b e e n a n a l y z e d t h a t t h e m a r r i a g e w i l l d e c r e a s e a s t h e l e a s e t e r m w i l l
i n c r e a s e a n d v i c e - v e r s a . I t h a s b e e n e x a m i n e d t h a t i f t h e l e s s e e o r t e n a n t
h a s i n c u r r e d a n y e x p e n d i t u r e f o r t h e i m p r o v e m e n t o f t h e p r o p e r t y t h e n
t h a t i m p r o v e m e n t w i l l b e c o n s i d e r e d a t t h e t i m e o f v a l u a t i o n o n l y i f t h e
e x p e n d i t u r e i s a s u b s t a n t i a l e x p e n d i t u r e . T h e c o s t i n c u r r e d f o r
i m p r o v e m e n t s h o u l d b e d i s c o u n t e d w i t h a n a p p r o p r i a t e d i s c o u n t r a t e t o
d e t e r m i n e t h e p r e s e n t v a l u e . T h e c o s t o f i m p r o v e m e n t w i l l b e i g n o r e d i f
t h e a m o u n t i s a n e g l i g i b l e a m o u n t . I t h a s b e e n s t u d i e d t h a t t h e v a l u a t i o n
i n s p e c t o r h a s d i f f e r e n t r o l e t o p l a y a t t h e t i m e o f g i v i n g a d v i c e t o t h e
l e s s e e o r a t t h e t i m e o f n e g o t i a t i o n .
11